Lorsque vous mettez un bien en location, vous devez étudier attentivement la fiscalité. Vos loyers donneront en effet lieu à des déductions fiscales et sociales auxquelles vous ne pensez pas toujours lorsque vous achetez un bien immobilier. Faisons le point sur la fiscalité des revenus locatifs.
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La fiscalité de la location nue
Les revenus tirés de la location nue d’un bien immobilier sont taxés au titre de la catégorie des revenus fonciers et des prélèvements sociaux. Votre déclaration annuelle de revenus doit comporter une déclaration de ce revenu locatif.
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D’une part, il y a le régime « micro », qui n’est applicable qu’aux contribuables dont les loyers annuels sont inférieurs à 15 000 €. Par conséquent, même si ce système présente l’avantage d’être simple dans la réalité, il n’est pas adapté aux propriétaires dont les charges sont supérieures à 30 % des loyers.
D’autre part, il existe le régime « réel », qui est facultatif pour les contribuables réalisant des loyers annuels inférieurs à 15 000 euros. Cependant, il est obligatoire pour ceux qui encaissent des loyers supérieurs à 15 000 euros. Le résultat imposable de l’activité du contribuable est déterminé grâce à la formule « loyers – charges relatives à la location du bien ».
Ces charges comprennent les frais de gestion, les frais de réparation, d’entretien et d’amélioration, les frais de copropriété, les primes d’assurance, les impôts fonciers, etc. Par conséquent, si vos dépenses sont supérieures à 30 % du loyer que vous gagnez, c’est le régime réel qui sera utilisé.
La fiscalité de la location meublée
L’activité de location meublée est considérée comme une activité commerciale sur le plan fiscal. Il est possible de l’exercer à titre professionnel ou amateur. Vous ne bénéficierez de la qualité de LMP que si votre chiffre d’affaires annuel dépasse 23 000 euros et représente plus de la moitié des recettes professionnelles du ménage.
La majorité des propriétaires sont des LMNP. Les revenus d’une LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Votre déclaration annuelle d’impôt sur le revenu doit comporter une déclaration de ces revenus. Lors d’une imposition au régime « réel », une déclaration séparée doit aussi être déposée.
Si le contribuable obtient des loyers annuels inférieurs à 70 000 €, le régime « micro » peut être appliqué. Ce seuil, en plus de prendre en compte les loyers perçus au cours des deux années précédentes, est évalué sur l’ensemble des biens. Le calcul du résultat imposable de l’activité du contribuable soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux lorsqu’il bénéficie de ce régime se fait grâce à la formule : loyers – 50 % des loyers = 50 % des loyers.
Le régime « réel » est facultatif pour les contribuables qui perçoivent des loyers annuels inférieurs à 70 000 €. Toutefois, il est obligatoire pour ceux qui ont perçu plus de 70 000 € l’année précédente. Le résultat imposable des activités du contribuable sous le régime « réel », qui sera soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales, est composé comme suit : loyers – charges relatives à la location du bien – amortissement du bien.